Відповідно до статті 125 Земельного кодексу України (далі – Кодекс) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Згідно із частиною п’ятою статті 126 Кодексу право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон ), а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Відповідно до статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Статтею 18 Закону передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, зміни до договору оренди землі набирають чинності в такому ж порядку, тобто після їх державної реєстрації.
Згідно зі статтею 202 Кодексу державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель. Державний реєстр земель складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок; б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.
Відповідно до абзацу шостого підпункту 1.2 пункту 1 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держкомзему від 02.07.2003 № 174, зареєстрованим в Мін’юсті 25.07.2003 за
№ 641/7962, державний реєстр земель – це складова частина державного земельного кадастру, який складається з книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок та Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку і формується за допомогою автоматизованої системи державного земельного кадастру (далі – АС ДЗК).
Для здійснення державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, у разі якщо умови додаткової угоди обумовлюють зміну інформації, яка зазначається у реєстраційній картці, структурним підрозділом державного підприємства ”Центр державного земельного кадастру” вноситься відповідна інформація до АС ДЗК та роздруковуються реєстраційні картки земельної ділянки, які в подальшому включаються до Поземельної книги.
При внесенні змін до договору оренди землі (зміна розміру орендної плати, додаткового включення прав та обов’язків орендаря і орендодавця, відповідальності сторін) землевпорядні роботи не здійснюються та обмінний файл не створюється, якщо на земельну ділянку, яка передається в оренду, було виготовлено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку, виготовлено обмінний файл та відомості про неї були внесені до АС ДЗК.
Слід зазначити, що у випадку, якщо договір оренди був укладений із додержанням усіх вимог, передбачених земельним законодавством, і у договорі передбачалося його поновлення, то він поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені, але на підставі прийнятого рішення органами місцевого самоврядування та виконавчої влади. У такому випадку орендарю слід звернутися за місцем державної реєстрації договору оренди земельної ділянки та зареєструвати зміни.
Крім того, у випадку, коли раніше укладений договір оренди землі, строк дії якого закінчився, не відповідає вимогам чинного законодавства, то такий договір підлягає переукладенню з метою приведення його у відповідність до чинного законодавства України.
При зміні об’єкта оренди (утворенні нової земельної ділянки шляхом поділу земельних ділянок чи об’єднанні декількох земельних ділянок) договір оренди земельної ділянки достроково розривається за згодою сторін. Після чого виготовляється нова відповідна документація із землеустрою та присвоюється новий кадастровий номер утвореній земельній ділянці, при цьому кадастровий номер попередньої земельної ділянки отримує статус архівного і в подальшому не використовується, виготовляється обмінний файл та відомості про земельну ділянку вносяться до АС ДЗК.
Ігор Славін,
директор Департаменту
державного земельного
кадастру Держкомзему
