За результатами круглого столу з питань обговорення законопроекту «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку продажу права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення» за участю представників територіальних громад, громадських галузевих організацій, малих, середніх та великих сільськогосподарських товаровиробників регіону.

Особливістю сучасної земельної реформи є те, що вона є складовою частиною економічної реформи в державі. Ця реформа охоплює реформування не тільки земельних відносин, а і відносин власності на засоби виробництва, і націлена вона на ліквідацію державної монополії та відродження власника і хазяїна в сільській місцевості.

Початковий етап реформування земельних відносин передбачав роздержавлення землі, тобто передачу її в колективну власність сільськогосподарським підприємствам. Земля передавалася за умови, що на вимогу членів підприємств вона буде розпайована і, при потребі, виділена в натурі на земельні ділянки із статусом приватної власності.

Якщо станом на 1 січня 1992 року всі земельні угіддя країни знаходились у державній власності, то вже на 1 січня 2014 року в приватній власності знаходиться 30 млн гектарів землі, або майже 50 % земельної площі країни.

На сьогоднішній день близько 6,9 млн громадян набули право на земельну частку (пай) із яких 6,7 млн. громадян отримали правовстановлюючі документи на земельну ділянку, в результаті чого майже 27 млн сільськогосподарських угідь передано у приватну власність для ведення товарного с/г виробництва.

В подальшому, з метою перекриття тіньових схем, з оборотом земель сільськогосподарського призначення норми мораторію удосконалювалися, а сам термін дії мораторію неодноразово переносився.

Мораторій забороняє скупку земель сільськогосподарського призначення це позитивна сторона, однак негативними сторонами є те, що певні ділки маючи надію, що ринок земель сільськогосподарського призначення буде відкрито, на протязі років через тіньові схеми здійснюються намагання скупляти такі землі, крім того це не стимулює укладання довгострокових договорів оренди земель сільськогосподарського призначення, що в результаті відображається на ефективності використання таких земель.

Як показують оперативні дані Держземагентства найбільше договорів укладається на термін від 4 до 10 років – 81% від загальної кількості укладених договорів.

За відсутності ринку землі сільськогосподарського призначення, на якому відбуваються операції з купівлі-продажу землі, на сьогоднішній день в Україні розвивається ринок оренди землі. Така форма землекористування набуває важливого значення у процесі проведення аграрної та земельної реформ.

Динаміка зміни орендної плати за використання 1 га земель сільськогосподарського призначення доволі таки відчутна, якщо у 2000 році в середньому по Україні вона становила 73,6 грн за га; у 2010 році – 303,4 грн за га, то зараз вона становить 616,5 грн за га.

Однак проаналізувавши ситуацію, по розвитку орендних відносин варто відзначити і певні негативні тенденції:

1. Укладання договорів оренди на короткострокові терміни, у зв’язку із відсутністю на законодавчому рівні визначеного мінімального терміну оренди земель сільськогосподарського призначення державної власності;

2. Невиконання орендарем своїх зобов’язань перед орендодавцем по виплаті орендної плати і відсутності дієвого механізму впливу орендодавця на орендаря;

3. Відсутність механізму продажу права оренди на земельну ділянку, внесення її до статутного капіталу та здійснення інших цивільно правових уго

Для врегулювання зазначеної проблематики розроблено проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку продажу права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення», яким пропонується:

1. Не тимчасово, а на постійній основі заборонити продавати або іншим способом відчужувати (земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності);

земельні ділянки, що були сформовані внаслідок виділення в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв) або у результаті їх поділу та об’єднання;

земельні частки (паї).

Дозволити відчуження таких земельних ділянок та земельних часток (паїв) у випадках:

а) безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами у порядку, встановленому статтею 118 цього Кодексу;

б) спадкування за законом або заповітом, а також переходу земельної ділянки у власність держави або територіальної громади в порядку визнання спадщини відумерлою;

в) міни земельної ділянки на іншу земельну ділянку, зазначену у частині шостій цієї статті;

г) викупу пам’яток культурної спадщини у власність держави;

ґ) відчуження земельної ділянки для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності;

д) відчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства відповідно до статті 81 цього Кодексу;

е)  реквізиції або конфіскації земельної ділянки.

2. Встановити, що предметом іпотеки може бути право оренди, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).

Не може бути предметом іпотеки земельна ділянка сільськогосподарського призначення.

3. Встановити, що строк дії договору оренди земельної ділянки визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни та не може бути менше 14 років, а у разі розміщення на земельній ділянці багаторічних насаджень сільськогосподарського призначення – з урахуванням очікуваного періоду корисного використання відповідного багаторічного насадження, але не більше максимального строку дії договору оренди землі, визначеного законом.

4. Надати можливість орендодавцю припиняти договір оренди землі у разі невиконання умов щодо строків виплати орендної плати.

Передбачивши, що у разі якщо у місячний строк з дня закінчення строку виплати орендної плати передбаченого договором, орендар не виплатив орендодавцю належної орендної плати, орендодавець, може скористатися правом припинення договору оренди землі.

Орендодавець, який має намір скористатися правом припинення договору оренди землі зобов’язаний повідомити про це орендаря листом –повідомленням.

У місячний термін з моменту направлення листа –повідомлення договір є недійсним, що є підставою для скасування державної реєстрації договору оренди.

5. Запровадити механізм відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки, визначивши, що право оренди на земельну ділянку може бути відчужено її орендарем на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод, внесено до статутного капіталу, якщо інше не передбачено у договорі оренди.

Угоди про перехід права оренди земельної ділянки укладаються у письмовій формі та нотаріально посвідчуються. Додатком до угоди, за якою здійснюється відчуження права оренди земельної ділянки, є відповідний договір оренди.

На договорі оренди земельної ділянки нотаріус, який посвідчує перехід права, робить відмітку про відчуження права оренди та здійснює його державну реєстрацію. Новий договір оренди не укладається.

Особа, на користь якої відчужено право оренди, протягом 14 робочих днів після державної реєстрації відчуження права оренди повідомляє орендодавця про набуття права оренди. До письмового повідомлення додається витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Детальніше ознайомитися із законопроектом можна на сайті Держземагентства України у розділі законотворча діяльність за наступним посиланням http://land.gov.ua/zakonotvorcha-diialnist/633.html?view=normativeact