Формування ринку земель сільськогосподарського призначення є одним з найбільш дискусійних і заполітизованих питань аграрної політики в Україні. Протягом півтора десятиріччя точаться дискусії щодо цього питання. Наше суспільство розуміє неминучість формування ринку земель за умови його належного функціонування.
Наведемо приклади негативних наслідків продовження мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення.
1) стримування оптимізації сільськогосподарського землеволодіння та землекористування, неможливість поліпшити технологічні умови використання сільськогосподарських земель внаслідок нераціональних розмірів землеволодінь, черезсмужжя, вкраплення дрібних ділянок інших власників у масиви земель господарств тощо;
2) концентрація більшої частини земель сільськогосподарського призначення у власності найменш економічно активної частини сільського населення (пенсіонерів та осіб передпенсійного віку), що не має належних професійних знань, фінансових та фізичних можливостей займатися землеробською роботою;
3) отримання земельних ділянок сільськогосподарського призначення у спадщину особами, що проживають в містах, інших країнах, та не мають наміру займатися сільськогосподарським виробництвом і управляти земельними активами, що призводить до невикористання земель сільськогосподарського призначення;
4) блокування процесів створення крупнотоварних господарств ринкового типу, що в умовах завершення процесів інтеграції України до СОТ кардинально знижує конкурентоспроможність вітчизняного сільського господарства на світових ринках;
5) зниження інвестиційної привабливості аграрного сектору української економіки, пов’язане з підвищенням ризику вкладень внаслідок неможливості іпотечного кредитування сільського господарства під заставу земельних ділянок.
Ризики запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення, які активно обговорюються в суспільстві, можна прокоментувати наступним чином:
1) скуповування значних площ сільськогосподарського призначення фінансово-промисловими групами, що матиме свої наслідком “обезземелення” селян та утворення “латифундій” латиноамериканського типу з найманими працівниками. Слід зазначити, що цей ризик може бути кардинально зменшений при використанні державою усіх важелів, що передбачені, перш за все, проектом Закону України «Про ринок земель», яким встановлено обмеження щодо максимальної граничної площі земельних ділянок, що можуть перебувати у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, діючим Законом України «Про захист економічної конкуренції», а також завдяки ефективному нагляду за ринком земель з боку Антимонопольного комітету України.
2) відчуження селянами земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, що є істотно нижчою за економічно обґрунтовану. Запровадження передбаченого проектом Закону України «Про ринок земель» продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, яка визначена на підставі експертної грошової оцінки, знижує ризик цього негативного явища, а також може бути додатково зменшений у разі запровадження відстрочення набрання чинності договорами відчуження земельних ділянок із правом кожної зі сторін відмовитись від укладення договору протягом певного строку;
3) концентрація значних площ сільськогосподарського призначення у власності фінансових установ (комерційних банків) під час переходу заставної землі у власність заставоутримувача. Слід підкреслити, що такий ризик буде несуттєвим, оскільки зацікавленість комерційних банків у цьому питанні відсутня, а земельні ділянки, на які звернене стягнення, згідно з чинним законодавством підлягають продажу на публічних торгах;
4) виникнення явища “спекуляції” земельними ділянками, коли значні площі земель сільськогосподарського призначення скуповуватимуться фінансовими спекулянтами із метою подальшого їх перепродажу за більш високою ціною, що призведе до зростання вартості аграрної продукції і спричинить інфляцію. Цей ризик може бути мінімізованим завдяки внесенню підготовлених змін до Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» щодо запровадження підвищених ставок державного мита при перепродажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення (сільськогосподарських угідь) протягом 5 років з дня укладення договору, за яким ця ділянка перейшла у власність відчужувача, в розмірі від 60 відсотків від нормативної грошової оцінки при відчуженні на п‘ятий рік до 100 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки при відчуженні за перший рік;
5) неконтрольована зміна цільового призначення та урбанізація сільськогосподарських земель. Ця загроза є мінімальною, оскільки привабливі для містобудівного освоєння земель за останні роки вже зазнали урбанізації та переведення у відповідні категорії земель.
Для подолання негативних наслідків мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, пропонується утворити державну спеціалізовану установу з управління землями сільськогосподарського призначення державної власності, одним з основних завдань якої є проведення землеустрою, консолідація та забезпечення охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності.
Запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення сприятиме вирішенню важливих на сьогодні проблем, зокрема:
1) повноцінна реалізація права приватної власності та інших прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення усіма суб’єктами земельних відносин;
2) створення сприятливого ринкового середовища, що забезпечує постійний перехід речових прав на нерухоме майно до найбільш ефективних власників;
3) кардинальне підвищення інвестиційної привабливості сільського господарства;
4) раціональний перерозподіл та оптимізація використання земель сільськогосподарського призначення;
5) встановлення об’єктивної ринкової вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення у процесі їх економічного обороту;
6) підвищення ефективності використання природно-ресурсного потенціалу земель сільськогосподарського призначення та забезпечення стратегічної продовольчої безпеки держави;
7) безперешкодний доступ громадян до землі як ресурсу людського розвитку;
8) збереження та створення робочих місць у сільській місцевості;
9) покращити транспарентність земельних відносин;
10) стимулювання розвитку інститутів громадянського суспільства у питаннях захисту прав власників земельних ділянок.
Наводимо статистику роботи землевпорядної служби області.
Із загальної площі області 2005,1 тис.га., площа сільськогосподарських земель становить 932,2 тис.га,т або 46,5 відс., вкрито лісами – 802,9 тис.га
(40 відс.), болотами і водними об’єктами – 148,2 тис.га (7,4 відс.) та 121,8 тис.га (6,1 відс.) – інші землі.
У державній власності перебуває 64 відс. земель, у приватній – 36 відс.
На території області нараховується 678,8 тис. власників землі та землекористувачів і порівняно з 2009 роком їх чисельність зросла на 14,4 тис. осіб.
Станом на 1 січня 2011 року в області видано 484,3 тис. державних актів на право власності та на право постійного користування землею, з них у 2010 році – 63,3 тис. державних актів.
В області приватизували земельні ділянки 303,6 тис. громадян.
У 2010 році замінили сертифікати на право на земельну частку (пай) державними актами на право власності на земельну ділянку 9,7 тис. громадян. Кількість громадян, які отримали державні акти на право власності на земельну ділянку взамін сертифікатів становить 196,4 тис. осіб, або 87,4 відс. до кількості громадян, які отримали сертифікати на право на земельну частку (пай).
В області 46,9 тис. власників земельних часток (паїв), які вирішили господарювати самостійно, виділено земельні ділянки в натурі (на місцевості) площею 112,5 тис. га. Протягом 2010 року їх кількість збільшилась на 2,7 тис. осіб, площа землі – на 6,5 тис.га.
Власниками права на земельну частку (пай) у 2010 році укладено 101,7 тис. договорів оренди на площу 260,2 тис. га.(з них 56, 3 тис. з селянами пенсіонерами). Загальна сума виплат згідно укладених договорів в грошовому еквіваленті становить 77,9 млн. грн., або 95,7 відс. до потреби.
Вживаються заходи щодо введення земель до ринкового обігу. Упродовж 2010 року продано 327 земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності загальною площею 304,6 га на суму 14,9 млн.грн. проти 408 ділянок на суму 26,6 млн.грн. проданих у 2009 році. До державного та місцевих бюджетів області надійшло 15,2 млн.грн. (у 2009 році – 27,7 млн.грн.).
Проведено 11 аукціонів з продажу у власність вільних від забудови земельних ділянок державної власності загальною площею 0,55 га. Вартість продажу склала близько 0,3 млн. грн., що в 1,3 рази більше за стартову. Середня вартість 1 м2 проданих земельних ділянок на торгах становить майже 50 грн.
Крім того, у 2010 році на земельних аукціонах продано право оренди 59 земельних ділянок загальною площею 234,5 га на суму 933,2 тис. грн., що в 1,65 рази більше за стартову. Найбільше аукціонів з продажу права оренди проведено у Демидівському районі – 9, Гощанському – 7, Костопільському -6 та Радивилівському -9.
Внаслідок продажу земельних ділянок та прав на них у 2010 році до державного та місцевих бюджетів області надійшло 15,2 млн. грн., з них: до державного бюджету надійшло 1, 52млн.грн., до бюджетів місцевих рад 13, 7 млн.грн, що у 3,8 рази більше від доведеного Держкомземом річного плану (3,96 млн. грн..)
В цілому ж відмітимо, що регулювати ринок земель набагато ефективніше, ніж заганяти його «в тінь». Законодавство багатьох європейських країн передбачає систему регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення, маючи, з огляду на економічну чи соціальну ситуацію в кожній країні.